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速看:万科A:我们仍然延续之前的判断,市场需求并未消失,未来会是一个缓慢恢复的态势

来源:证券之星 时间:2022-11-17 18:42:50

万 科A(000002)11月17日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者:万科认为这一轮房地产下行周期什么时候能结束?

万 科A董秘:感谢您的关注。我们仍然延续之前的判断,市场需求并未消失,未来会是一个缓慢恢复的态势。房地产依然是个超十万亿的大市场,常做常有、常做常新。公司将坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略,与城市同步发展、与客户同步发展。


【资料图】

投资者:股价持续暴跌,港股都只有0.5市净率了还不见止跌之势,为保护股东的权益,公司是不是有考虑开启第二轮更加灵活的回购计划?谢谢

万 科A董秘:感谢您的关注。公司一直都很重视维护公司价值及股东利益,今年以来也推出了股票回购、管理层增持、提高分红派息比例等举措。当前房地产行业正在发生深刻变化,我们会做好资金的统筹规划和利用,最大化股东利益。

投资者:请问董秘,贵公司在深圳市龙华区的万科和颂轩项目已经停工半年有余,农民工在闹,业主也在维权,请问如何解决?

万 科A董秘:感谢您的关注。公司已向和颂轩项目业主发送了《致和颂轩业主的一封家书》,并已协同相关部门介入,努力解决总包问题。截止目前项目整体工程进度可控,会按照合同要求保质保量按时交付。

投资者:请问公司投资性房产已经高达950亿元,这部分还是按照成本计价并每年计提。而公司市值才1500亿元,投资性房产是不是占比过高了?为什么要投资这么多房产?

万 科A董秘:感谢您的关注。公司采用成本模式计量投资性房地产,截至三季度末,投资性房地产占公司总资产的5.17%。2014年,万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。在2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,经过多年耕耘,公司在经营、服务业务上取得了较好的成效,多项业务位居所在行业前列,具体可查阅公司2021年度报告的“致股东”部分。

投资者:董秘你好,万科境外美元债大跌,最低都已经到了35-50区间,如果万科海外美元融资渠道关闭,公司将如何保证不违约暴雷

万 科A董秘:感谢您的关注。公司始终以现金流为核心,保持行业领先的回款效率,同时坚持量入为出。目前在手资金相对充裕,流动性良好。

投资者:继恒大 碧桂园 融创 泰禾 等公司暴雷之后,万科公司也逐渐开始暴雷,股价,市值以及营收利润等均已暴雷腰斩,请问公司管理层的管理红利体现在哪里?

万 科A董秘:感谢您的关注。股价走势受各种因素影响。1-9月公司营业收入和归属于上市公司股东的净利润同比增长,财务、资金状况保持稳健。

投资者:您好,我注意到公司的毛利率在2018-2020年之间保持较高的水平,这三年年分别为37.48%、36.25%和29.25%,优于同行业的保利发展;而2021年公司毛利率仅为21.82%,2022年中报进一步下降到20.46%,低于保利发展。请问为什么公司毛利率逐年下降?为什么公司过去的毛利率从优于保利发展,变成了低于保利发展?对于毛利率的提升,公司有什么措施吗?

万 科A董秘:感谢您的关注。毛利率下滑主要因为近年来所销售的产品中,地价占比有所上升。公司会加强精益运营,努力减少利润率下滑带来的影响。

投资者:敬业的董秘,请问现在万科境外负债(含债券)多少?谢谢

万 科A董秘:尊敬的投资者,根据2022年半年度报告公开披露的信息,截止2022年6月末,公司有息负债中境内负债占比76.8%,境外负债占比23.2%。

投资者:董秘你好!房地产行业普遍低迷,之前明星房企恒大,华夏幸福等雷声不断,是否预示着房地产黄金期终结?贵司坐拥超一線城市优质地块,似乎经营稳健有余,然而前景朦胧,是否管理层居安思危,对贵司未来发展方向有新的审视?

万 科A董秘:感谢您的关注。公司对房地产行业的认识,可查阅公司年报的“致股东”,以及公司2021年度业绩发布会及2022年中期业绩发布会的会议纪要。

投资者:请问下,对比公司每年公布的签约销售额和每年现金流量表“销售商品提供劳务收到的现金”,每年收到的现金都远低于签约销售额(注意是”每年”)。从长期累计来说,不应该是大致相当的吗?请问两者统计口径差异在哪?

万 科A董秘:感谢您的关注。公司公布的销售金额为全口径(含非并表项目),而现金流量表的“销售商品提供劳务收到的现金”为并表口径,二者口径不同,不适合直接进行比较。

投资者:公司三季报有没有包括万物云的利润和收入?

万 科A董秘:感谢您的关注。万物云是万科的下属企业,公司三季报的财务数据包括万物云的收入和利润。

投资者:请问朱总,今年“止跌企稳,稳中提升”能不能实现?合伙人持股追加担保品了吗?是否还有新的一轮回购股票,特别是令人发指的H股?

万 科A董秘:感谢您的关注。截至2022年3季度末,公司累计实现营业收入3,376.7亿元,同比增长24.4%;实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元,同比增长2.2%。市场调整期,企业都会面临压力,公司仍然会按照年初设定的方向努力,推进各项工作的开展。回购事项需要结合业务发展、市场变化等各方面因素综合考虑。

投资者:您好,我是公司股东。公司三季报披露的现金流净额又是负值,本年三次财报已经有两次现金流为负,这种情况在万科历史上不多见。请问现金流出了什么问题?公司未来对改善现金流情况有什么方案?年底能否大幅度改善现金流情况?谢谢。

万 科A董秘:感谢您的关注。1-9月百强房企销售额同比下降45.7%,其中第三季度同比下降33.1%。公司自身在三季度销售同比下降了20%,对应的销售回款也出现下降。在支出端,公司保持对优质项目的投资力度,同时竣工面积同比也增长了17.9%。未来公司会坚持以现金流为核心,积极回款,量入为出。

投资者:您好,公司有几笔美元债年化收益率已经超过20%,面值也在35~50不等,请问公司是否考虑回购美元债(回购资金创造的效益也远超拿任何土地)?回顾这两年出现信用风险的房企,皆肇端于美元债的暴跌,还望公司重视信用风险,维护好完美的公司形象。

万 科A董秘:感谢您的关注和提醒。

投资者:半年报还体现万物云营业收入为143.5亿,为何三季报没有万物云营业数据,从提到万物云单独拆分上市,万物云三季度拆分后,是不是不再将业绩并表到万科?这导致第三季度业绩下降14%?

万 科A董秘:感谢您的关注。万物云是万科的下属企业,其业绩体现在万科的报表中,关于万科第三季度单季度净利润同比下降的原因,主要是因为结算项目地价占售价的比例上升等因素影响,您也可以进一步查阅公司的三季度报告。

万科A2022三季报显示,公司主营收入3376.73亿元,同比上升24.38%;归母净利润170.5亿元,同比上升2.17%;扣非净利润165.0亿元,同比上升1.31%;其中2022年第三季度,公司单季度主营收入1307.57亿元,同比上升25.28%;单季度归母净利润48.28亿元,同比下降14.43%;单季度扣非净利润47.79亿元,同比下降14.03%;负债率77.85%,投资收益8.4亿元,财务费用12.0亿元,毛利率19.63%。

该股最近90天内共有26家机构给出评级,买入评级22家,增持评级3家,中性评级1家;过去90天内机构目标均价为21.0。近3个月融资净流出9.15亿,融资余额减少;融券净流出2818.4万,融券余额减少。根据近五年财报数据,证券之星估值分析工具显示,万科A(000002)行业内竞争力的护城河良好,盈利能力良好,营收成长性一般。财务可能有隐忧,须重点关注的财务指标包括:货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2.5星,好价格指标4星,综合指标3星。(指标仅供参考,指标范围:0 ~ 5星,最高5星)

万 科A(000002)主营业务:房地产开发及相关资产经营和物业服务

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