为何部分城市上调了首套房商贷利率？专家详解

截至5日全国36.4万户累计减免契税84亿元

国家税务总局发布的最新数据显示，自12月1日起全国开始实施房地产交易契税优惠新政策。截至12月5日，全国购房家庭累计减免契税84亿元。

12月1日至5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。

其中，个人购买140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房优惠政策减税74.1亿元；个人购买140平方米以上家庭唯一和第二套住房优惠政策减税9.9亿元。

政策实施后，个人购买住房享受1%契税最低优惠税率的家庭比例，达到全部受惠家庭的92.4%，较政策实施前提高了17.4个百分点。

税收政策进一步促进了购房需求的释放。12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。

11月份多地二手房成交创阶段性新高

近段时间以来，多项事关房地产的利好政策纷纷出台，在政策的推动下，11月份房地产市场延续了之前的回暖态势，多地二手房成交量增长。

最新数据显示，截止到11月30日，全国超过10个城市的二手房网签量环比增长。其中，武汉和成都11月二手房网签量环比分别增长66%和41%，涨幅最高。北京11月二手住宅网签量为18763套，为近20个月最高水平。上海11月二手房成交总量突破27000套，创下近44个月以来最高成交量。而深圳11月二手房成交量则创下近46个月新高。

深圳市房地产中介协会行业发展主任 周衍江：新政出台后，市场的活跃度显著提升，11月在10月基础上环比录得合同量再次增长了6.1%，录得合同8770套，同比增长了103.7%。

进入到12月，几天来各地二手房继续保持热度。记者在多地多个中介门店走访了解到，月初不到一周的时间里，前来咨询二手房的客户仍有不少。此外，受税费优惠政策影响，一些原本还在观望的购房人，陆续签约购房。

深圳某房地产中介门店负责人 程则：我们门店现在每天有10组左右的一个带看，原来基本上只有5组左右。

上海市民 董女士：房东房子本来是有全额的一个增值税的，然后现在因为这次政策的调整，一下子十几万元的税全没有了。所以整体来说，减少了有十七八万元左右。

业内人士表示，由于二手房更加符合刚需客户“总价不高、即时可住”的要求，所以刚需和改善性的客户更加倾向于购买二手房，这也是近期多地成交量上涨的主要原因之一。

中指研究院市场研究负责人 曹晶晶：目前市场还是以价换量这样的一个状况，尤其是一线和包括个别二线城市的，这个跌幅收窄是非常迅速的，我们看到11月份，包括像深圳、成都二手房的月度环比，已经出现了小幅的上涨。

二手房市场升温 成交周期明显缩短

采访中记者发现，二手房市场的变化不仅体现在交易量的增加，近期受市场热情的影响，不少城市的二手房成交周期也明显缩短。

在上海，很多中介门店的工作人员表示，近期客户在遇到合适房子之后，很快就进入到谈判签约的环节。

上海市张杨路某房产中介机构签约中心交易经理 胡飞：之前我们很多客户是多次复看之后才过来约谈，现在是当天，比如说上午看好了之后，会直接和房东约到我们签约中心来谈。

不仅如此，由于利好政策多，市场反应较为热烈，最近买卖双方谈判的时间也在明显缩短。在广州，中介经纪人告诉记者，以往一份买卖合同的谈判时间基本需要3到5个小时，而现在平均在3个小时以内，就能完成一份合同的谈判和签约。

相比于以往，此次多项政策的调整和优化更具针对性，使得购房人对政策了解更加全面和深入，加上对于目标房源有清晰的规划，这样就节省了看房和选房的时间，从而加快了整体交易时间。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任 崔光灿：房地产市场优化政策是非常精准有序，针对性非常强，因为最近在税收、金融、信贷等方面的支持力度又比较大，市场形势好了以后，大家信心、预期都比较稳了。

上调利率避免利差缩小带来的无序竞争

近日，包括杭州、广州在内的一些城市上调了首套房的商贷利率，从而引发市场广泛关注。对此，业内人士表示，此番上调，是为了让商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持合理差距，维持公积金贷款的普惠性，不必过分解读。

专家表示，商业贷款利率下降得较快，而公积金贷款利率的调整速度相对缓慢，造成了利差缩小甚至倒挂的现象。这种倒挂现象不仅会引发市场的无序竞争，还可能带来金融风险。为了维护市场秩序，监管部门通过调整利率加点的方式，使房贷利率回归合理区间，确保商业贷款与公积金贷款之间的差距不至于过大，更是为了保持公积金贷款的普惠性。

广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：并不是说贷款利率越低越好，贷款利率的调整是有规则的，不是无序下降，因为现在即便是3.0%的水平，也比我们讲高峰期2021年的上半年大概至少要下降两个百分点。

专家表示，当前房地产需求端政策已较为宽松，居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。随着年末房地产企业为了销售业绩加大销售力度等措施的出现，预计12月楼市仍将保持一定活跃度。

中指研究院市场研究负责人 曹晶晶：其实是从10月开始，二手房的周度成交量都有非常明显上涨，那我们相信，在接下来年底之前这一段时间，可能大家对于看房频次我觉得会保持一定的这种活跃度，也有助于到明年一季度市场企稳，带动作用是比较明显的。