抛暖冬计划疑“抄底”蛋壳资产 暂停部分租金贷业务影响规模

蛋壳公寓爆雷，自如或深感唇亡齿寒，正在积极求生以减少余震波及。

在蛋壳公寓爆雷风波愈演愈烈之际，自如抛出名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。而自如此举也被市场解读为自如借此扩大规模、抄底蛋壳的“优质遗产”——优质房源与用户。

同时，自如自身也并不太平，维权风波不断。《投资者网》就相关问题联系自如方面，一直未收到回复。

暖冬计划疑“抄底”蛋壳资产

因蛋壳公寓爆雷事件，引发广大网友对长租公寓行业的热议与普遍担忧。在蛋壳公寓一地鸡毛未收场的情况下，作为长租公寓行业的知名品牌企业，自如在行业压力里面前“出手”。

12月4日，自如在其App发布名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。根据“暖冬计划”，业主和租客在与蛋壳公寓解约后，可选择与自如重新签约。租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并照常提供相关服务。

自如的暖冬计划看似雪中送炭，实际上仍有先行条件，即租金贷遗留问题得以解决后方能实施。IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》表示，“自如的暖冬计划实施过程中有前提条件，即业主与租客之间的租金贷问题。租金贷资金已被蛋壳使用，若业主与租客的矛盾不解决，自如难以介入。租金贷问题使业主收不到房租，而租客无重复交租的义务。在得不到业主转移房屋使用权租约、租客交付租金的情况下，自如不会替蛋壳承担双方的损失。”

在一些业内人士看来，自如发布暖冬计划，背后也有自己的“小算盘”。在柏文喜看来，自如的暖冬计划，在很大程度上只是道义层面上的，在实际的执行过程中，若不能落实这个前提条件，自如无法达成暖冬计划。实际上，此举就成为了自如品牌的宣传，换言之，此举疑似在蹭蛋壳公寓爆雷事件的流量与热度。

中原地产首席分析师张大伟认为，蛋壳公寓与自如均属于改造装修为最大成本的长租公寓企业，自如此举攫取了蛋壳公寓已经改造好的房源和客户，节省了大量资金成本与时间。

上海中原地产市场分析师卢文曦则告诉《投资者网》：“自如发布暖冬计划，一方面通过此举可以提前锁定优质的房源与客户，另一方面为自己进一步扩张做准备与铺垫，不排除自如接盘蛋壳公寓的可能性。”

自如维权风波不断

公开资料显示，自如作为提供租房产品及服务的O2O互联网品牌，旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线。自如还提供包括保洁、家修、搬家及自如优品多项服务。

长租公寓行业雷声不断，自如自身或许也面临着经营压力，今年不时传出自如强制房东降租的消息。

近期，多名房东前往自如北京总部维权，就合同解约事件要求赔偿。有业主表示：“从6月份起自如就开始电话骚扰，短信骚扰。要求房东要么降租，要么解约。”“自如单方面要求业主解约，还要求业主赔偿前期的装修费用。”

自如方面对此公开表示，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。”对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。也就是说，业主无需向自如额外支付费用，但解约后的违约金和装修赔付款仍然将两两相抵。

或许，自如要求业主降租最后导致解除房源合约并不在少数。自如方面未公布该数据，但此举无疑是断臂求生，会对自如品牌造成负面影响。而受今年新冠疫情影响，自如也遭受了巨大损失。贝壳研究院数据显示，期间自如管理的100万间房源，平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。

事实上，自如的维权事件并不少见。今年9月，因为自如的失误，把中水接入到租户正常用水的系统，导致租户在不知情的情况下饮用了长达半年的中水。此外，还出现过自如出租装修房甲醛超标、自如出租房内现摄像头等维权事件。

企查查信息显示，2017年至今，自如的主体公司——北京自如生活企业管理有限公司的行政处罚信息高达109条，处罚事由主要涉及违反了《商品房屋租赁管理办法》、经营业务违反出租房屋限制条件等。

知名地产分析师严跃进认为，“相关长租公寓企业需要积极研究品牌的推广和业务的优化，真正做到稳健的运行和发展。”

暂停部分租金贷业务影响规模

由蛋壳公寓爆雷事件，也再次引发市场对长租公寓行业“租金贷”模式的拷问，自如也于近期叫停了部分租金贷业务。

12月2日，自如APP的服务助手消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。

自如暂停部分租金贷业务，或是受政策因素影响。今年11月，深圳市住房和建设局发布紧急通知，重点强调租金收取方式不得“高进低出”、“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”，以切实规范住房租赁企业经营行为。

实际上，住建部等六部门早在2019年12月25日印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。

根据自如此前披露的数据，截至2019年底，自如手中的房间数量超过100万间，是蛋壳公寓的2.5倍。即使按30%的租金贷比例计算，其使用了贷款的房间数量也高达30万间，按整个房间平均月租2500元计算，年租金3万元，再加上10%的服务费，自如租金贷的规模或高达100亿元。

虽然自如官方曾数次声明，其租金贷比例低于监管要求的30%，但自如过去几年并未披露任何相关数据。对照来看，财报数据显示，蛋壳公寓的租金贷比例极大，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的贷款金额高达数十亿元。自如是否也面临着存在依赖“租金贷”做大规模的风险，值得警惕。

近两年，长租公寓行业从租售并举开始，各大企业均在跑马圈地，但也不免雷声阵阵。从已爆雷的长租公寓企业来看，租金贷、“高进低出”、“长收短付”等经营模式成为“罪魁祸首”。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业超过200家。即使是已上市的长租公寓企业表现也并不理想，如青客、蛋壳公寓，近三年来的业绩均处于亏损状态。最新数据显示，相较于蛋壳97%的资产负债率，青客高达157%的资产负债率也已暴露了其资不抵债的现状。

长租公寓本身应该是二房东模式，靠租金差来赚钱盈利与维持运营的模式。租金贷的出现，使企业加大财务杠杆，快速占据市场份额。然而冲击市场规模的过程中，“高收低租”、“长收短付”使得企业出现负的现金流。对长租公寓企业而言，杠杆越高，风险越大。

柏文喜分析认为：“自如叫停租金贷，杠杆力度减小，短期内会影响其部分投资与市场份额的竞争，但是有利于竞争回归二房东模式，财务回归稳健运营，有利其长期稳健发展。”

张大伟表示，“赚取租金差价与挪用资金池是当下市场上所谓的长租公寓两大特征。金融化的长租公寓模式，把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。”

严跃进则对此表示，“要防范长租公寓领域金融化的倾向，对于长租公寓的一些违规资金来源或不稳定资金来源需要查处，同时防范此类资金挪用，即所谓资金池的资金没有流入日常经营中，而用于收购。”