权益比不足五成,新力控股加权平均债务成本为9.1%
凭借合作获得流量,仍是中型房企快速“长大”的捷径。作为起步较晚的规模房企,新力控股(02103.HK,下称“新力”)在规模突破千亿大关之后,仍在寻找着继续攀岩的道路。
作为一家来自江西的后起之秀,新力控股2019年登陆资本市场,2020年全口径销售规模约1137.4亿。不过,因新力擅长通过合作撬动规模,期内销售权益比例约为44%,权益销售金额约为504.2亿。
从新力控股的成长之路、策略定位也可看出,区域型房企在全国化扩张过程中,会面临哪些突破与挑战。
过去一年,新力最重要的关键词之一是:均衡土储布局,淡化区域房企色彩。2020年,新力通过招拍挂、收并购、产业勾地取得35幅地块,合计应占权益代价约157.36亿元,平均土地成本约每平方米4527元。
截至期末,新力总权益土储为1521万平米,一二线城市占比约85.6%。按权益面积算,江西省、大湾区、长三角及华中华西等其它地区分别占31%、33%、20%和6%,可售的权益货值达到2600亿。
管理层表示,2021年仍将用销售回款的40%投资拿地,其中公开招拍挂占一半份额,剩下50%来自收并购、产业勾地、城市更新、代建与品牌输出等。同时,要抓住集中供地的机会,利用合作基因整合更多资源。
“22城集中供地,对中小企业是一个机会。因集中供地下地比较多,获取的可能性也更大一些。”在3月31日举行的2020年度业绩发布会上,新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林表示。
新力控股常务副总裁刘翔进一步解释称,头部企业会将更多精力和资金放在22个重点城市,但除此之外,新力还有几十个城市的落点。“大家都去抢热点,反而我们就有反周期拿地的窗口期,对土地成本获取也有优势。”
对于收并购拿地,张园林态度较为开放。“收购无非是算账,如果对我们的利润、贡献、产出等各方面都是正向的,这件事就可以去做。”
保持拿地节奏的同时,新力也面临盈利考验。2020年其全年收入约280.7亿元,同比增长4.0%;股东应占核心净利润约18.7亿元,同比增长0.8%。同时,期内毛利率24.4%,减少5.2个百分点,净利润率约7.3%。
“毛利率有所下降,离不开行业趋势的影响,如土地成本有所上涨。”管理层称,之前新力收并购项目较多,利润率相对较高;去年交付的项目中,招拍挂的比例上升,导致利润率有所下降,未来毛利率会稳定在24%~25%的水平。
土地、利润之外,新力的第三件大事是降负债。自登陆资本市场后,新力融资渠道有所拓宽,如在岸人民币、公司债和ABS、离岸美元债等。目前其融资占比中,银行贷款约50%,其它非标融资占比约26%,加权平均债务成本为9.1%
不过以“三道红线”衡量,新力踩中一条,期末净负债率43.6%,同比下降3.4%;现金短债比1.2倍;剔除预收款项后资产负债率73.2%,同比有所下降,但比监管要求的70%仍有3个百分点差距。
新力方面表示,将提高公司的管控能力,加快项目预售及结转交付的节奏,使其一步步提前确认收入、拿到利润,增加资本总额,降低负债比率。“我们有信心在一年到一年半时间左右,达到监管要求。”
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