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蛋壳公寓再探:深圳“步子迈得太大”部门“实际问题”未解

来源:第一财经 时间:2020-11-18 08:31:15

11月16日,正值周一,在深圳福田区泰然四路26号劲松大厦办公的上班族们赶到公司楼下准备开工时,被楼下熙熙攘攘的人群惊呆了。人群来自深圳各区,他们是深圳市蛋壳公寓管理有限公司(下称“蛋壳深圳”)的租户和房东,要求该公司解除合同,并寻求维护自身权益。

目前蛋壳在北京、华东以及杭州等全国主要城市均陷入同样的集中兑付困局,此前第一财经已经进行了相关报道(《蛋壳深圳实探:租金兑付困难持续,员工称未准时收到工资》)。

第一财经发现,租户的预付租金以及来自金融机构给的预付款,是蛋壳模式快速崛起的两大支撑。但随着蛋壳陷入兑付困境,其核心的租金贷业务也面临风险,蛋壳所承受的压力也更为显著。

相关部门介入“首轮谈判”

全国多城的蛋壳租户和房东,自发在网上建立聊天群寻找解决途径。第一财经记者就加入了蛋壳北京、上海、深圳、杭州等地的租户和房东聊天群,大家在群内进行商量和信息交汇后,寻求与蛋壳的后续解决方案。

第一财经记者曾于11月11日来到蛋壳深圳总部,见到了来此寻求解除合同的租户和房东。

多位受访的租户和房东表示,心里有许多疑惑,主要集中在三点:第一,已申请退租的租户,在还未收到退款之前,是否可以暂住在原蛋壳公寓;第二,还未申请退租的租户,在遭遇房东强行上门收房时怎么办;第三,已通过蛋壳APP申请退租的租户,在仍未成功与租金贷银行解除合同,是否还要继续偿还贷款。

许多租户反映,在蛋壳还未退还房租且自己仍未搬离公寓的“过渡期”内,仍会被房东要求尽早搬离,目前正在家中与房东“斗智斗勇”。

“昨晚房东过来,给我们三天时间,(要求)要么和她重新签合同继续住,要么搬出去,三天后会换锁。蛋壳跟房东合同上是季付,后来改成了月付,月付租金到11月20日。按(我们与蛋壳的)合同,我们是可以一直住,蛋壳也没有违约。”一位蛋壳租户说。在记者调查过程中,这样的例子并非独有。

房东邹女士与租客的解决方案是,双方重新签订了合同,房租适当降低,共同等待蛋壳的事件进展。房东和租户重新协商似乎是目前解决问题的唯一出路。

不过,很多租户似乎并没有那么幸运。“一大早物业就来敲门。房东托物业来谈直租。蛋壳没付租金给房东,亦没交物业费。我想等蛋壳缓过来,可房东不想等,我退租的话微众银行的月付也没有明确的解决办法。”一位租户反应说。

除此之外,许多租户反映,目前退租了仍未能收到房租退款。截至11月16日深夜23时许,租户朱女士的万余元租金仍未退款。

据深圳蛋壳租户微信群内流传的一份“11.16首轮谈判结果”截图显示:于上周至今已经申请退租,未搬走公寓的租客,政府会跟蛋壳沟通,撤销各位的退租申请,可在公寓继续住下去,如果执意要搬走,就要承担两份房租,“如果房东上门强行收房,请拨打110,民警会出面制止房东恶意行为。”

蛋壳深圳总部所在地的天安派出所值班人员向第一财经记者证实,11月16日,有天安派出所领导以及福田区相关部门人员前往蛋壳深圳总部参与了相关各方代表的协调沟通。

上述“11.16首轮谈判结果”截图还显示,蛋壳的恶意欠款行为,公安部门已经立案调查,但调查需要时间,有关信息会在“福田警察”公众号上同步。

2019年,蛋壳有业务运营的城市数量达13个,经营的公寓数量扩大至43.83万个,其中在北上深的公寓数量达22.38万个(占比51.06%)。蛋壳深圳的工作人员日前表示,蛋壳在深圳的房源有上万套。

除了深圳之外,杭州蛋壳的情况亦不容乐观。有媒体消息指,蛋壳公寓的杭州分公司的门头招牌已经撤下,杭州分公司仅剩下几名员工。

“租金贷”的风险与压力

“在与金融机构合作提供租金融资方面,我们可能会面临挑战。”蛋壳上市时的招股书中曾有过这样的风险揭示,如今似乎是一语成谶。

与蛋壳合作为租户提供贷款支付房租的金融机构为微众银行,业务主要为“租金贷”。据蛋壳公寓此前披露的信息显示,2019年约有6成租户选择了“租金贷”。

招股书显示,蛋壳为租户提供灵活的付款方式,他们可以选择按年、半年或季度预付租金,“我们还与提供租金融资的持牌金融机构合作,后者为某些居民提供房租融资。居民选择租金融资后,我们会将其与我们合作的融资机构联系起来。”“金融机构将向我们预付款,居民将按月分期偿还贷款给金融机构。我们向相关金融机构支付相应的利息。”

“利用来自金融机构的预付款来支持我们的扩张”,蛋壳招股书称,目前,公司大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民的预付款。

在蛋壳的商业模式中,本来蛋壳-房东-租户-金融机构之间,可以形成一个闭环。房东提供房源,蛋壳作为牵头的中介机构,银行提供租金贷,租客从蛋壳和银行上享受服务。但其中任何一个链条出现问题,这一闭环就可能有破裂的风险。

在尚未结束的兑付困难风波中,蛋壳的不少租客都面临退租和解除“租金贷”的困扰。

上述“11.16首轮谈判结果”显示:“无论租户是否已申请退租,租赁贷款都要偿还,微众银行给到的支持是于2021年3月31日前,对所有深圳蛋壳租户予以征信保护,在该时间内逾期未还款,不会有征信记录”,租户可关注“微众银行租住消费贷款服务”公众号,登记个人信息,申请征信保护。

这与微众银行对第一财经记者发来的“致租房消费贷款客户”的公告一致。该公告称,如客户(租户)已被迫搬离,请登录该行消费贷款公众号,回复“信息登记”,该行将尽快向其核实确认,协助解决租赁纠纷,为租户就贷款事宜做出适当安排,“至少在2021年3月31号前,租户征信将不受影响。”

很多租户认为,这份公告并不能解决自己的“实际问题”。“不管是否与蛋壳解约,由于与微众银行的贷款合同仍在有效期,必须按期偿还贷款。”有租户表示。

“房东来了3次,催我们搬走。我们申请退租,但是蛋壳还没人前来处理。租赁合同到明年的4月份到期,以租金贷款的方式交租。”华东一位租户对第一财经记者说,现在微众银行承诺说,至少在2021年3月31日前征信不受影响,那在这一时间之后呢?后续如何解决目前还不知道。

第一财经发现,蛋壳在2017年,2018年和2019年的经营活动所用现金净额分别为1.15亿元,11.64亿元和19.12亿元(2.745亿美元),其中居民预付租金是公司经营现金流入的重要来源。此外,2017年、2018年和2019年,蛋壳从金融机构获得了与租金融资相关的预付款,分别为9.37亿元、21.27亿元和27.53亿元(3.955亿美元)。

“在所示期间内,2017、2018和2019年与我们有有效租赁的居民中有91.3%,75.8%和65.9%与我们有房租融资安排。”蛋壳称,如果提前终止租约或居民拖欠还款,公司需要将剩余租赁期的预付款退还给金融机构或相关居民(如适用)。

“如果居民的租期提前终止或居民拖欠每月分期付款,我们将需要将剩余租赁期的预付款退还给相关金融机构,这将导致现金流出并减少我们的营运资金。”蛋壳称。

“我们无法完全预测何时,有多少居民提早终止租赁或拖欠还款,这使我们的现金流出无法预测。如果发生大量提前终止或违约的情况,我们可能会面临现金流短缺,并且我们的业务运营和财务状况将受到不利影响。”蛋壳在招股书中表示。

目前,随着资金紧张问题爆发,蛋壳面临越来越多难以兑付的局面,如果再出现需要退付金融机构相关资金的情况,其所承受的资金压力将更加巨大。

11月17日,有消息指,由于蛋壳资产恶化,微众银行及时收手,已经不作为蛋壳的租金贷供应商了。对此,微众银行方面截至发稿未获回复。

“步子迈得太大”

自2020年伊始,长租公寓爆雷事件频发。仅今年七八月份至今,就有20多家长租公寓项目“爆仓”“跑路”,主要原因多为“高收低租”模式下的资金链断裂。而据第一财经记者调查,与它们“高收低租”不同的是,蛋壳称自己是创新的“新租金”业务模式运营。

蛋壳称,这一“新租金”模式,被三个功能定义,即集中化(集中经营从业主那里购得的公寓,并将其出租给我们的居民)、标准化(规范公寓单元的设计,装修和装修,并提供高质量,可靠的一站式服务)、在线(技术为公司整个业务流程提供支持,为业主和居民提供无缝的在线体验)

在这一模式发展之下,蛋壳于2015年快速起步,此后接受来自投资机构的大额容资,估值不断推高,公司也成为长租公寓行业的明星企业。

“我们将公寓单元的数量从2015年12月31日的2434个增加到2019年12月31日的43.83万个。”蛋壳招股书披露,四年中公寓数增长180倍。

在一位长租平台的业内人士看来,蛋壳的崛起“步子迈得太大”。

与180倍的公寓数量对应的是,近年来蛋壳的各项经营费用的增长。招股书指,公司的总运营费用增长了163.8%,由2018年的38.96亿元增至2019年的102.99亿元(14.67亿美元)。

此外,蛋壳的租金成本从2018年的21.718亿元增加了194.7%,至2019年的64亿元(9.193亿美元),“这主要是由于我们业务的持续扩张导致开放式公寓数量的增加。”

为了保持竞争力,蛋壳需要大量资金对业务运营的各个方面进行持续投资。据此前接受第一财经记者采访的蛋壳员工介绍,在将业主的房子收回来之后,蛋壳通常需要大量的前期资本支出,这包括用于向业主购买和租赁公寓的资本支出,以及必要的公寓装修和装修,以使其适合出租给居民。

从创立至今,蛋壳公寓一直未能盈利。招股书显示,蛋壳公寓已连续三年处于净亏损状态,并且亏损幅度在不断上升,累计亏损达到63亿元。其中,2017至2019年,蛋壳公寓亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。财报显示,2020年一季度蛋壳收入为19.40亿元,同比增长62.5%,但仍处亏损状态,净亏损12.34亿元,上年同期为8.162亿元。

今年6月,蛋壳创始人高婧被调查的消息传出,虽然公司声称,“高靖涉及的调查与蛋壳公寓无任何关联,公司各项业务和经营活动一切正常。”但是,股权关系说明一切,“截至本年报日期,我们的联合创始人,董事兼首席执行官高靖拥有我们的所有B类普通股,占我们已发行和已发行股份总数的75.7%的表决权。”蛋壳称,由于所有权的集中,高靖将对公司事务产生重大影响,例如合并,收购,合并,出售资产,重组和其他重大公司行为。

随着近期各地接连爆发兑付危机,蛋壳所承受的压力也更为显著。

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